¿Qué función cumple el Administrador de consorcio?
Primero, sepamos de qué se trata
Dado que nuestras normas reconocen a la propiedad horizontal como una persona jurídica, esto es, y dicho de manera sucinta, que puede contraer derechos y obligaciones, necesita una persona humana como mandatario y representante del consorcio. El código Civil y Comercial establece la obligatoriedad de nombrar a un administrador para cubrir esa tarea y sus funciones son cada día más numerosas y con ello, mucha la responsabilidad la que debe soportar.
Al margen de ello, le pregunto al lector: ¿Qué opina de su administrador? ¿Está conforme?
No me arriesgo a adivinar su respuesta. Lo cierto es que la responsabilidad del administrador es cada vez mayor. En la ciudad de Buenos Aires, se sancionan leyes y resoluciones en materia consorcial cada vez con mayor frecuencia, imponiendo una creciente carga de obligaciones que, sin remedio, redundan en mayor costo para el edificio administrado
Definitivamente no es facil administrar y siempre se requiere de un consejo de propietarios que acompañe la gestión y que comprenda que los costos de manteniento del edificio, son impuestos por la realidad económica y que ello impacta en el valor de las expensas.
Así las cosas es necesario prestar atención a la gestion de nuestro administrador. Aquí dejaré algunos tips que conviene controlar:
1. Todos los ingresos al consorcio por pagos de expensas, cobro de deudas, alquileres y otros rubros, deben ser todos depositados en una cuenta bancaria a nombre del consorcio. 2. Los cobros judiciales de expensas, el abogado debe solicitar que los fondos se transfiera a la cuenta del consorcio únicamente y NO a la cuenta personal del abogado actuante o del administrador. 3. Todos los profesionales que el administrador contrate -gasista, electricistas, mantenimiento de ascensores-, deben tener la matrícula y habilitación correspondiente. Recuerde que el consorcio responde por todos los daños que se le causen a una persona. Una instalación eléctrica mal hecha puede quitar la vida al personal de limpieza. 4. Control del pago de las cargas sociales del personal contratado directo e indirecto, es decir, por ejemplo, del encargado del edificio y del personal de limpieza tercerizado o seguridad que trabaja en el consorcio. 5. Tener presupuestos de referencia de todos los trabajos que se realizan. Conocer los precios de mercado. Generalmente esta es una tarea que debería llevar adelante el consejo de propietarios. 6. Los presupuestos para reparaciones o instalaciones que el administrador presente al consejo, a los vecinos o en la asamblea, deben contener una serie de requisitos ineludibles. Sucintamente diré que el presupuesto, entre otros ítems, debe contener: a) Nombre y apellido. CUIT. Domicilio, teléfono, matrícula habilitante, etc. b) Fecha de emisión. c) Fecha de validez del presupuesto. e) Descripción completa del trabajo a realizar. f) Precio por mano de obra. g) Precio por materiales. h) Forma de pago. i) Tiempo de garantía y que cubre la garantía. 7. Tener conocimiento de todos los juicios a favor y en contra del consorcio. En mi experiencia en el ámbito penal y civil, encuentro en este punto que para el vecino es de difícil control pues al no conocer como monitorear la actividad judicial, si entre los vecinos no hay un profesional que los asista, se puede traducir en un punto ciego que conviene evitar.
Estos fueron algunos puntos que conviene tener en cuenta.
Dr. Adrián Villanueva. Abogado - Administrador de consorcios. Auditorias y abogados de consorcios. Seguime en IG: @estudiociudadbsas