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Deudas.

Deudas por expensas. ¿Qué hacer?

Es una situación dificil, lo sabemos

Pasa el tiempo y cada vez estoy más convencido que el régimen de propiedad horizontal, los consorcios, son un sistema cruel. Nadie está exento de caer enfermo, perder el trabajo o tener cualquier tipo de problemas que impidan el pago de las expensas y este sistema consorcial no admite ningún tipo de situación personal que justifique la mora en el pago de expensas. Y por otro lado está el administrador, que aun entendiendo una dramática situación, si no cumple con el cobro de la deuda le puede acarrear un juicio por mal desempeño en el cumplimiento de sus funciones (daños y perjuicios).

No se me escapa que también están los oportunistas de siempre, que en vez de pagar las expensas, pudiendo hacerlo, hacer trabajar el dinero en el sistema financiero y luego pagan toda la deuda de expensas con un mínimo interés por mora y disfrutan del remanente producto de la rentabilidad obtenida. Esto merece un tratamiento especial. Me enfocaré en el primer caso, los que considero deudores de buena fe.

A continuación ofreceré al lector algunas posibilidades que se pueden dar al momento de saldar la deuda contraída.

Deudas de expensas judicializada. Importante. Al momento de pagar pueden darse, entre otras, las siguientes posibilidades:
1) Acuerdo de pago extrajudicial con el abogado del consorcio;
2) Acuerdo de pago extrajudicial con el abogado del consorcio y abogado propio del deudor;
3) Acuerdo de pago homologado ante el juez.

Primer caso.
Implica falta de control en el contenido del acuerdo de pago y a qué se está obligando. Supongamos que realiza el pago y luego la administración cambia. El nuevo administrador observa que hay un juicio en su contra dado que el anterior mandatario no ha registrado su pago y por ello activa el juicio. Claro está que podrá acreditarlo con el acuerdo firmado por las partes y el recibo de pago que le hayan entregado, si los tiene, pero siempre quedará a verificación de su validez. Ahora, si los comprobantes de pago no los tiene por cualquier razón, es posible que el administrador nuevo intente cobrarlo. Consejo, siempre pida el libre deuda de expensas inmediatamente después de cancelada la deuda.

Segundo caso:
Existe control sobre la instrumentación del pago. El propietario no se encuentra en una posición vulnerable. La posibilidad de que un nuevo administrador active un juicio en las circunstancias descriptas aún es posible. Pero cuenta en este caso con una defensa que pondrá freno al avance del consorcio.

Tercer caso.
Esta forma es la más segura, además del control propio sobre el contenido del acuerdo, intervine el juez quien lo validará judicialmente. Todo esto evitará que un nuevo administrador intente cobrar una deuda ya pagada.

Todo esto sucede en la realidad y conviene evitarlo.

Dr. Adrián Villanueva. Abogado.
Auditorias y abogados de consorcios.
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