¿Qué función cumple el consejo de propietarios?
Primero, sepamos de qué se trata.
El artículo 2064 código civil y comercial determina sus facultades y deberes, sin embargo, no es la intención en esta oportunidad de hacer un análisis normativo, pero si acercar una idea general de su propósito.
En principio diremos que el consejo es un órgano de control, cuyas facultades deben ser interpretadas en forma restrictiva y que su límite se manifiesta al momento que su actuación invade y/u obstaculiza el trabajo del administrador.
Ahora, ¿Qué facultades tienen?
Sus integrantes podrán requerir toda la información sobre los gastos e ingresos de dinero, estado de los juicios que pudieran existir, saldos bancarios, etc. Podrán pedir explicaciones de aquella actividad que despierte dudas sobre gastos aparentemente desproporcionados o manifiestamente alejado de los valores de mercado. Si el precio habitual para reparar un caño de agua tiene un precio de $100, se pedirá explicaciones por haber gastado $500. Así con todas las irregularidades encontradas deberán ser informadas en una asamblea llamada a tal fin, para que se evalúe si se revoca el mandato o no.
Para que el consejo pueda cumplir su función, conviene que esté formado por personas con conocimientos contables, jurídicos y sobre mantenimiento del edificio. Lamentablemente esto no se suele dar esta situación, para lo cual la pro actividad de sus miembros por aprender las herramientas necesarias es fundamental. Daré un ejemplo. Si hay que reemplazar una electrobomba, ¿Cuál conviene? ¿Pedrollo? ¿Motoarg? ¿Tromba?.
No es suficiente la explicación de quien nos administra, hay que conocer los distintos rubros para poder discernir si la información que se nos brinda se ajusta a la realidad y es de calidad.
Simpre está la pregunta: ¿El Consejo de Propietarios que responsabilidad tiene en el edificio? Debo aclarar que las opiniones sobre la responsabilidad del consejo de propietarios ante el incumplimiento de sus funciones, si producen un daño al consorcio, no es pacífico. Quien subscribe cree que al momento de una activa omisión de contralor y/o por connivencia con el administrador, si causa un daño patrimonial al consorcio, estos deben responder con su propio patrimonio pues la confienza que los vecinos han depositado en su gestión se ve vulnerada por maniobras ilócitas o se evaden del compromiso asumido.
Ser parte del consejo de propietarios es una carga dura para quien la acepta. Por ello, es muy importante que los vecinos apoyen esta función tan agotadora ya que protege los intereses de la comunidad consorcial que, su labor, es ad honoren.
Dr. Adrián Villanueva. Abogado. Auditorias y abogados de consorcios. Seguime en IG: @estudiociudadbsas