¿Qué son las expensas y cómo se calculan?
Primero, sepamos de qué se trata
En su definición más simple, encontramos que las expensas son todos los "gastos a cargo de quien resulta obligado por ley o convención (por ejemplo por contrato de locación) a soportarlo. Comunes indica que alcanzan a todas las unidades funcionales (UF) y unidades complementarias (UC) del edificio. Que sean ordinarias se refiere a que son gastos frecuentes. El gasto de luz es frecuente como lo es el pago de sueldo del encargado. Y extra ordinarias nos dice que son gastos inusuales, por ejemplo, por reparaciones en las cañerías de gas.
Ahora, ¿Cómo se calculan las expensas?
Antes de ahondar en el tema, es importantísimo aclarar que no hay reglas fijas. Cada reglamento es un universo propio. Sin embargo le acercamos algunas generalidades que le pueden servir para orientarse a la hora de interpretar la liquidación de expensas.
El reglamento de copropiedad determina cual es el porcentaje de aporte de cada unidad funcional según la superficie de cada una de ellas sobre los gastos generales y particulares según los servicios a los que puede acceder cada vecino.
Supongamos un edificio de cinco UF (unidades funcionales). Las cinco UF aportan al 100% de los gastos. Ahora supongamos que cada UF tiene una superficie de 60 metros cuadrados. Todas las UF son iguales en tamaño. El reglamento de copropiedad determina que cada UF pagará un 20% de los gastos que se generen mensualmente, por lo tanto, si el gasto mensual del consorcio fuera de $1000, cada propietario pagará $200.
Es necesario aclarar algunas confusiones. Los gastos comunes del edificio son por ejemplo, el gasto del mantenimiento del ascensor, aquellas personas que viven en planta baja o primer piso que no usan ese servicio, no están exentas de ese rubro en la liquidación mensual, pues no está bajo el arbitrio del vecino determinar que aporta y que no ya que al adquirir la UF aceptó (aunque no los haya leído o se lo hayan dicho expresamente) todos los términos del reglamento de copropiedad.
Como ya adelantamos, hay gastos generales y particulares o exclusivos de algunos vecinos. Veamos este ejemplo: una UF tiene como destino el de vivienda y además está habilitada por reglamento como apto profesional. Esto supone un mayor uso de las instalaciones del edificio por el mayor flujo de personas ajenas del consorcio que transitan en él, y en tal caso, suele estar previsto una mayor contribución en las expensas.
Otros ejemplos se dan ante el hecho de aquellos propietarios que tienen una cochera o tienen acceso a una pileta.
Todos estos rubros afectan a la contribución total que le corresponde a cada propietario que, como se dijo, está explícitamente mencionado en el reglamento de copropiedad.
En la liquidación se suele observar en distintas columnas como "Gastos A", "Gastos B", "Gastos C", etc., donde en cada columna se cargan los gastos correspondientes a determinados rubros que determinados propietarios, según vimos, tendrá a su cargo un porcentaje en cada uno de esos rubros.
Dr. Adrián Villanueva. Abogado - Administrador de consorcios. Auditorias y abogados de consorcios. Seguime en IG: @estudiociudadbsas