¿Qué es la rendición de cuentas ante la asamblea?
Momento de prestar mucha atención.
Las siguientes líneas tienen como propósito llevar al lector una idea general de qué se trata la rendición de cuentas del administrador de consorcios y no de un análisis técnico pormenorizado.
El administrador de consorcios, normalmente designado por 1 año para el cumplimiento de las funciones que la ley le impone y las que decida la asamblea -en el marco de la ley-, al finalizar su mandato, debe rendir cuentas ante la asamblea y no ante un propietario o el consejo de propietarios que, si lo hiciera, no tiene valor alguno y esto es porque quien designa a una persona para el cargo es el máximo órgano dentro del régimen de propiedad horizontal, es la asamblea.
¿Pero qué es la rendición de cuentas?
Sabrán por experiencia, que los administradores suelen entregar una hoja con la descripción de gastos, ingresos y egresos para justificar ante los vecinos su gestión. Desde ahora aclaramos que esa hoja de nada sirve.
La rendición de cuentas es la obligación que tiene el administrador de presentar documentación y/o información fehaciente (comprobable) financiera o económica que respalde todo el movimiento de dinero y justifique los gastos realizados.
Es decir, y lo que importa es, la justificación documentada de los ingresos totales (ingresos por expensa ordinarias, extraordinarias, cobro de expensas en juicios de expensas, acuerdos de pagos extrajudiciales, alquileres, etc) y la justificación documentada de todos los egresos por pagos de servicios, carga sociales de empleados, reparaciones y mantenimiento, etc.
La asamblea sólo debería aprobar la rendición de cuentas si hay coincidencia entre los ingresos, egresos y saldos cuya justificación sea razonable. Y digo justificados porque no basta constatación matemática de los gastos, esto es, si se dijo que se gastó, por ejemplo, $100, realmente se hayan gastado ese dinero y no $80 y los restantes $20 no se saben dónde están. Además de la coincidencia en números debe estar justificada dentro de los valores de mercado, esto es, si cambio la llave de paso de agua este no cuesta lo mismo que cambiar toda la columna de bajada de agua. Se suma a ello, que un gasto debe estar ligado con una necesidad del consorcio u órden de la asamblea.
A todo ello debemos tener en cuenta que la documentación que justifica los gastos, debe ser lícita y no, por ejemplo, sostenido en facturas truchas.
Dicho sea de paso, el origen de las facturas se puede verificar en la página de AFIP.
Al momento que un tercero gestiona y administra el dinero ajeno, este debe dar razones del por qué hace lo que hace al momento de tener que rendir cuentas.
Generalmente al momento en que un administrador es removido del cargo o se va en malos términos mediante renuncia intempestiva (abrupta), no se realiza tal rendición de cuentas ante la asamblea y suele pasar que ante el nuevo administrador designado quiera que le aprueba la rendición. La respuesta es que no puede.
¿Por qué es importante esto?
Hacerlo como corresponde evita dar una imagen permisiva o de falta de interés en las formas en la que se debe presentar la rendición de cuentas a la administración actual, además de fortalecer la imagen de la asamblea ante un administrador que quiera ocultar maniobras que difícilmente aceptarían los vecinos. Pero además, es un mecanismo por el cual podremos saber si las gestión ha sido realizada correctamente y de forma fiel a los interses de los propietarios e inquilinos
Si algunos de los requisitos mencionados se encuentras ausente, no se debe aprobar. La falta de los requisitos nombrados y ante la negativa del administrador a solucionarlo, da la posibilidad al consorcio de exigirlo judicialmente.
Dr. Adrián Villanueva. Abogado. Auditorias y abogados de consorcios. Seguime en IG: @estudiociudadbsas